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O que é Built to Suit: benefícios para locatário e investidor
O Built to Suit trata-se de um modelo de contrato onde uma empresa encomenda um determinado imóvel com características pré-definidas como localização, padrão construtivo, área e arranjo. Assim, se compromete em alugar o local durante um longo período, que, em geral, varia entre 10 e 20 anos.
Desde o início da década de 90 até os dias de hoje, vimos, no Brasil, um constante crescimento e consolidação das operações financeiras aliadas ao mercado imobiliário. Essa aproximação aumentou a complexidade das relações negociais e fez surgir uma nova modalidade de contratos no desenvolvimento e negociação de imóveis.
Dentre essa nova gama de operações financeiras e imobiliárias, estão os projetos de:
-Built to Suit (BTS);
-Sale & Leaseback (SLB).
O que essas operações diferem das atuais práticas do mercado?
Quais são os benefícios?
Lendo este artigo, você irá entender melhor o que é Built to Suit e Sale Leaseback. Então, continue acompanhando.
O que é o Built to Suit?
Cada vez mais utilizadas no mercado imobiliário, as operações de Built to Suit têm se tornado uma opção muito interessante para diversas empresas.
Esta operação permite que as organizações ocupem imóveis planejados especialmente para suas operações e demandas. Dessa forma não é preciso imobilizar capital próprio para a compra dessa propriedade.
O termo em inglês, que pode ser traduzido como “construído para servir”, faz referência aos contratos de longo prazo onde um incorporador realiza um investimento na construção. Portanto, a expressão pode ser associada a uma grande reforma de um imóvel para atender às necessidades de um determinado futuro locatário.
Como falamos rapidamente acima, o entendimento sobre o que é Built to Suit, está relacionado a um modelo de contrato onde uma empresa encomenda um determinado imóvel com características pré-definidas. Sendo assim, o acordo é feito mediante ao comprometimento da empresa em alugar o local durante um período de longo prazo.
Desta forma, a empresa garante uma maior adaptabilidade e flexibilidade na hora de escolher o imóvel que deseja ocupar e consegue provisionar o valor gasto com o aluguel nos anos subsequentes.
Isto é possível uma vez que as partes envolvidas renunciam ao direto de revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato e assumem uma multa de denúncia do vínculo locatício, equivalente à soma dos aluguéis a receber.
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Quais são os benefícios do Built to Suit?
Para o locatário, existem diversos benefícios, além de ocupar um imóvel com instalações adequadas à sua atividade e operação, os gastos com a locação, referentes a custos operacionais, podem ser deduzidos diretamente das bases de cálculo do IR e da CSLL. Contudo, se as áreas forem utilizadas nas atividades do inquilino, as despesas poderão ser deduzidas da base de cálculo do PIS e COFINS.
Para o investidor, responsável por financiar a operação através do incorporador do empreendimento, existem dois benefícios diretos:
–a garantia de recebimento do fluxo de aluguéis completo (devido à multa de rescisão do contrato);
–a oportunidade de investir em ativos imobiliários com maior segurança são as principais vantagens na hora de realizar o investimento.
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O que diz a lei? Esse tipo de operação é regulamentada?
Este tipo de operação é, sim, regulamentada.
Com as determinações feitas pela lei 12.744/12, em que o BTS é chamado de “contrato de construção ajustada”, com prazo mínimo definido em 10 anos de contrato, a Lei 8.245/91 (responsável por regular as locações de imóveis urbanos, mas que se tornou inconciliável com a natureza do Built to Suit) passou a não ser mais considerada como base para esse tipo de contrato.
A operação, anteriormente considerada atípica, foi reconhecida como uma modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, os contratos de BTS ainda envolvem alta complexidade jurídica por se tratarem de situações mais peculiares e bastante diversas dos demais contratos de locação.
O que é Sale & Leaseback?
Uma vez entendido o que é Buil to Suit, vamos para o próximo conceito? O que é Sale & Leaseback.
É um acordo formalizado por um conjunto de contratos que garante, ao mesmo tempo, a venda de um imóvel (Sale) e sua posterior locação ao antigo proprietário (Leaseback) por um período de longo prazo.
Ou seja, o imóvel é vendido pela empresa proprietária a um grupo de investidores que, por sua vez, alugam o imóvel de volta ao proprietário original.
Tudo isso acompanhado, comumente, da opção futura de adquirir o mesmo imóvel de volta, em prazos e valores pré-determinados entre as duas partes.
Esse tipo de operação estruturada pode trazer maior liquidez para a empresa, uma vez que ela recebe o dinheiro da venda do imóvel sem precisar desocupá-lo, descontinuar ou realocar sua operação, transferindo apenas a titularidade da propriedade.
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Quais são os benefícios do Sale & Leaseback?
Para a empresa proprietária do imóvel, o dinheiro captado a partir da operação de SLB pode servir para diversas atividades da empresa que foquem ainda mais no seu core business, como:
– compra de estoques;
– pagamento de dívidas;
– treinamento de funcionários;
– melhoria da gestão estratégica, entre outros.
Além disso, o custo com aluguel é considerado despesa operacional e pode ser deduzido diretamente das bases de cálculo do IR e da CSLL.
Para o investidor, a principal motivação no SLB é a oportunidade de investimento no mercado imobiliário através de imóveis com valor real já consolidados e com locatários já definidos no longo prazo.
Apesar disso, os investidores deste mercado procuram empresas com um histórico de geração de caixa consistente e risco de crédito baixo, além de uma capacidade de crescimento no médio e longo prazo.
Se você está prestes a realizar um investimento, sugerimos que continue sua leitura no artigo; “Estudo de viabilidade econômico-financeira: o que é, como fazer e como não perder dinheiro com investimentos ruins”.
Se você está em busca de melhores investimentos, conte com a Investor para auxiliá-lo na avaliação de viabilidade de qualquer investimento, inclusive da modalidade relacionada ao que é Buil to Suit.
Possuímos soluções financeiras completas e customizadas para você e sua empresa. Atuamos nos mais diversos setores da economia e negócios em diferentes estágios. Conheça as áreas de atuação dentro da Consultoria Imobiliária.
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O que é Built to Suit (BTS)?
É um modelo de contrato no qual uma empresa encomenda a construção ou adaptação de um imóvel sob medida para suas operações, com características pré-definidas de localização, padrão construtivo, área e arranjo. Em contrapartida, compromete-se a alugá-lo por um prazo longo, geralmente entre 10 e 20 anos.
Como funciona o contrato de Built to Suit?
Um incorporador financia e executa a construção ou reforma de um imóvel específico para atender às necessidades do futuro inquilino. Em troca, o locatário se compromete com um contrato de locação de longo prazo e renuncia ao direito de revisão do aluguel, assumindo multa elevada em caso de rescisão.
Quais os benefícios do Built to Suit para o locatário?
Imóvel adequado e planejado para suas operações. Possibilidade de deduzir despesas com aluguel da base de cálculo do IR, CSLL, PIS e COFINS. Não há necessidade de imobilizar capital próprio na compra do imóvel. Maior previsibilidade de custos de longo prazo.
Quais os benefícios do Built to Suit para o investidor?
Garantia de recebimento do fluxo completo de aluguéis (proteção contratual contra rescisão). Segurança e estabilidade em investimentos imobiliários de longo prazo.
O Built to Suit é regulamentado por lei?
O que é Sale & Leaseback (SLB)?
É uma operação em que uma empresa vende seu imóvel a investidores (Sale) e, em seguida, o aluga de volta (Leaseback), garantindo a continuidade da operação no mesmo local. Muitas vezes há cláusula de recompra futura em condições previamente ajustadas.
Quais são os benefícios do Sale & Leaseback para a empresa vendedora?
Obtenção imediata de recursos financeiros sem interromper suas atividades. Possibilidade de usar os recursos para expandir o negócio, pagar dívidas, investir em estoques, treinamento e gestão estratégica. Os valores pagos em aluguel são considerados despesas operacionais e podem ser deduzidos do IR e CSLL.
Quais são os benefícios do Sale & Leaseback para o investidor?
Investimento em imóveis já consolidados, com inquilino definido e contratos de longo prazo. Segurança, desde que a empresa locatária apresente histórico consistente de geração de caixa e baixo risco de crédito.
Qual a diferença entre Built to Suit e Sale & Leaseback?
Built to Suit (BTS): o imóvel é construído ou adaptado especialmente para o locatário, com contrato de longo prazo. Sale & Leaseback (SLB): a empresa já possui o imóvel, o vende a investidores e o aluga de volta, mantendo sua operação no mesmo local.
Quem pode auxiliar em operações BTS e SLB?
A Investor atua na Consultoria Imobiliária e em estudos de viabilidade econômico-financeira, oferecendo suporte estratégico para empresas e investidores em negociações complexas de Built to Suit e Sale & Leaseback.
Responsável por avaliações imobiliárias, com vasta experiência em laudos respaldados pela NBR 14.653 e as melhores práticas do IBAPE.
Possui Pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC e foi Vogal Titular da 5ª Turma da JUCEMG.
Advogado e Contador com graduações pela PUC-MG.