Finanças corporativas
Conheça os principais fatores na hora de fazer uma avaliação de Shopping Center (Valuation)
A Avaliação de Shopping Center (Valuation) tem especificidades de mercado que exigem muita técnica e conhecimento dos profissionais avaliadores. O mercado de Shopping é diretamente afetado por condições micro e macroeconômicas, pois trata-se de um empreendimento atrelado à renda, que influencia diretamente nos padrões de gastos do consumidor, investimentos empresariais e públicos.
Essas variáveis, juntas ou isoladas, determinarão a demanda por estabelecimentos comerciais de varejo e pelo consumo. Ambos diretamente proporcionais a três variáveis chave: renda, taxa de juros e taxa de desemprego.
Quer entender mais sobre o tema? Continue a leitura.
Como avaliar um shopping center?
Um Shopping Center, por ser um empreendimento de base imobiliária com receitas futuras esperadas advindas da locação dos seus espaços comerciais, deve ser avaliado por meio da abordagem da Renda, pelo Fluxo de Caixa Descontado – FCD.
No entanto, é importante que seja avaliado por profissionais que tenham conhecimento prévio da indústria de shoppings, tal como o histórico, comportamento, dentre outros, uma vez que são variáveis importantes que devem compor o FCD.
Para exemplificar, na maioria das cidades brasileiras é permitida a cobrança do estacionamento, que passou a ser uma importante receita para o empreendimento. Apesar disso, há uma discussão entre os especialistas se essa receita é considerada operacional ou não.
Outro fator importante é a análise histórica do desempenho operacional, como taxa de ocupação, inadimplência, público médio visitante, descontos, dentre outros, do empreendimento e de seus concorrentes.
Um mix balanceado, completo, também influencia na Avaliação de Shopping Center. Lojas satélites de renome, área destinada a lazer e as lojas âncoras, também conhecidas como “redes âncoras” ou as “grandes redes”, tais como supermercados, lojas de departamento, entre outras gigantes do varejo, são responsáveis por grande parte do giro de público nos shoppings.
As lojas satélites são comércios menores normalmente ocupadas por redes próprias e franqueados, possuem aluguel mínimo mais alto, porém há uma quantidade maior de lojas vagas, logo seus contratos são mais arriscados e requerem um investimento maior comparado ao inquilino âncora.
Principais métodos utilizados na avaliação de shopping centers
A avaliação de shopping centers demanda a aplicação de metodologias específicas que reflitam adequadamente a natureza complexa e multifacetada desse tipo de empreendimento. Dentre os métodos tradicionalmente adotados no valuation imobiliário, destacam-se três que possuem maior aderência à realidade dos shoppings: o método da renda, o método do fluxo de caixa descontado (FCD) e, com menor frequência, o método comparativo direto de dados de mercado.
Cada uma dessas abordagens apresenta particularidades que devem ser analisadas conforme o estágio de maturidade do empreendimento, a disponibilidade de dados e os objetivos da avaliação. A seguir, detalham-se os principais métodos utilizados:
Método da renda
O método da renda é um dos mais aplicados na avaliação de imóveis comerciais e corporativos, especialmente aqueles que geram receitas recorrentes por meio de locações. No caso dos shopping centers, esse método baseia-se na capacidade do ativo de gerar renda operacional líquida (NOI – Net Operating Income), considerando a receita proveniente de aluguéis fixos, aluguéis variáveis (percentual sobre o faturamento das lojas), receitas com estacionamento, merchandising e outros serviços, descontadas as despesas operacionais.
A fórmula fundamental desse método é:
Valor do imóvel = Renda líquida anual / Taxa de capitalização (Cap Rate)
A definição da taxa de capitalização é um ponto crítico do processo, devendo refletir o risco do investimento, a atratividade do ativo e as condições do mercado. Taxas mais baixas indicam menor risco percebido e, portanto, maior valorização do ativo.
Este método é especialmente eficaz quando o shopping está em operação, possui histórico financeiro consolidado e apresenta níveis estáveis de ocupação e receitas.
Fluxo de caixa descontado (FCD)
O método do fluxo de caixa descontado é considerado o mais robusto e completo na avaliação de shopping centers, por permitir uma análise prospectiva do desempenho do ativo. Ele consiste na projeção dos fluxos de caixa futuros do empreendimento — geralmente para um período de 5 a 10 anos — e posterior desconto desses fluxos a valor presente, com base em uma taxa que represente o custo de oportunidade do capital e os riscos inerentes ao investimento.
Entre os elementos considerados no FCD estão:
- Receitas operacionais previstas (aluguel, estacionamento, contratos comerciais etc.);
- Crescimento esperado da receita e da inflação;
- Custos operacionais e investimentos em capital (CapEx);
- Taxa de vacância e inadimplência;
- Valor residual do ativo ao final do período projetado.
O FCD permite avaliar o impacto de diferentes cenários econômicos e operacionais sobre o valor do ativo, sendo particularmente útil em shopping centers com histórico de performance variável ou em fase de expansão, retrofit ou reposicionamento estratégico.
Método comparativo direto de dados de mercado
Embora menos frequente na avaliação de shopping centers, o método comparativo pode ser utilizado de forma complementar, sobretudo em avaliações preliminares ou para embasar valores de referência. Essa abordagem consiste na análise de transações de ativos similares (benchmarking), comparando variáveis como localização, ABL, taxa de ocupação, receitas operacionais e Cap Rate praticado em operações recentes.
A limitação desse método reside na escassez de dados públicos e transparentes sobre negociações envolvendo shopping centers, sobretudo no mercado brasileiro, onde grande parte das transações é fechada de forma privada. Ainda assim, quando os dados estão disponíveis, a comparação com ativos similares pode ser uma ferramenta valiosa para validar os resultados obtidos por outros métodos.
Que tipo de fatores influenciam na avaliação de um shopping center?
A avaliação de um shopping center não pode ser realizada de forma simplista, pois envolve uma análise profunda de uma série de variáveis que impactam diretamente o seu desempenho econômico e financeiro. Além das metodologias de avaliação que discutimos anteriormente, é essencial compreender os principais fatores determinantes que influenciam o valor de mercado desse tipo de ativo imobiliário. Esses fatores são fundamentais para a projeção dos fluxos de caixa futuros e para a definição da taxa de capitalização, por exemplo, sendo determinantes para o sucesso da análise de valuation.
A seguir, listamos os principais fatores que devem ser observados durante o processo de avaliação de um shopping center:
Localização e acessibilidade
A localização de um shopping center é um dos fatores mais críticos para sua avaliação. Shoppings localizados em regiões com alta densidade populacional, fácil acesso, proximidade com centros comerciais e de transporte público tendem a apresentar maior tráfego de consumidores, resultando em maior demanda por espaço comercial. Além disso, a proximidade com outros atrativos, como centros urbanos, universidades e grandes vias de acesso, pode aumentar o valor do shopping.
A acessibilidade também está diretamente ligada à atratividade de um shopping, pois quanto mais fácil for para os consumidores chegarem ao local, maior será sua taxa de visitação. A análise de localização deve envolver uma avaliação detalhada do mercado local, considerando o perfil dos consumidores da área e a infraestrutura urbana.
Área Bruta Locável (ABL)
A ABL é a medida da área de locação disponível para os lojistas, ou seja, o espaço que pode ser alugado para os estabelecimentos comerciais dentro do shopping. A ABL é um dos principais determinantes da receita gerada por um shopping center, uma vez que, em grande parte, o valor do ativo está atrelado à sua capacidade de alugar essas áreas para empresas, marcas e lojistas.
A avaliação da ABL deve considerar tanto a área total quanto a taxa de ocupação efetiva, uma vez que um shopping com alta taxa de ocupação gerará mais receita do que um com grande quantidade de espaços desocupados. Quanto maior a ABL e a ocupação, maior será a capacidade de geração de receita do shopping, influenciando diretamente seu valor.
Taxa de vacância e inadimplência
A taxa de vacância refere-se à porcentagem de espaços não ocupados dentro do shopping, enquanto a inadimplência trata do percentual de lojistas que não estão cumprindo com os pagamentos de aluguel ou encargos. Ambas as métricas são extremamente relevantes, pois impactam diretamente a geração de receitas do shopping center.
Uma alta taxa de vacância indica que o shopping tem dificuldades para atrair locatários, o que pode ser um sinal de problemas na localização, no mix de lojas ou na administração do empreendimento. Da mesma forma, uma taxa de inadimplência elevada pode prejudicar a saúde financeira do shopping, gerando um fluxo de caixa instável e incerto. Por isso, a taxa de vacância e inadimplência devem ser cuidadosamente monitoradas e refletidas nas projeções de receitas.
Mix de lojas e âncoras
O mix de lojas é outro fator determinante na avaliação de um shopping center. Um bom mix de lojas garante uma experiência de compra diversificada e atrativa para os consumidores, com opções variadas de marcas e segmentos. Shoppings com um mix bem equilibrado, que combina lojas de moda, alimentação, tecnologia, e entretenimento, tendem a ser mais bem-sucedidos, pois atendem a diferentes perfis de consumidores.
Além disso, as lojas âncoras desempenham um papel fundamental. São as grandes marcas ou varejistas que atraem um grande volume de clientes e, consequentemente, aumentam o fluxo de consumidores no shopping. A presença de âncoras de renome pode impulsionar a atratividade do shopping, diminuindo a taxa de vacância e aumentando a estabilidade das receitas de locação.
Receita operacional líquida (NOI – Net Operating Income)
A Receita Operacional Líquida (NOI) é um indicador crucial na avaliação de shopping centers. Ele representa o total de receitas geradas pelo empreendimento, descontadas as despesas operacionais, mas antes de considerar a depreciação e as despesas com financiamento. O NOI serve como base para a aplicação do método da renda, pois reflete a verdadeira capacidade do shopping de gerar lucros operacionais de forma estável.
No cálculo do NOI, são consideradas todas as fontes de receita, como aluguel de lojas, estacionamento, publicidade, entre outros, além das despesas operacionais, como manutenção, segurança, marketing, e administração. O valor obtido é um reflexo direto da saúde financeira do shopping e é determinante para a avaliação.
Despesas operacionais e CapEx
As despesas operacionais e os investimentos em capital (CapEx) são outros fatores importantes a serem considerados no valuation de um shopping center. As despesas operacionais incluem todos os custos necessários para a manutenção e operação do shopping, como limpeza, segurança, utilities (energia, água), marketing e salários da equipe. Essas despesas impactam diretamente o fluxo de caixa operacional e, portanto, o valor do empreendimento.
O CapEx refere-se aos investimentos realizados para melhorar ou renovar o shopping, como reformas, expansão, modernização das instalações ou aquisição de novos equipamentos. O montante de CapEx necessário pode afetar a percepção de risco do investimento e, consequentemente, influenciar o valor final da avaliação.
Concorrência e potencial de mercado
A análise da concorrência e do potencial de mercado da região onde o shopping está inserido também é um fator essencial. A presença de outros shoppings, centros comerciais ou centros de varejo próximos pode afetar a demanda pelo espaço de locação e, portanto, impactar a taxa de ocupação e as receitas do shopping.
Além disso, a análise do crescimento demográfico, do poder aquisitivo e das tendências de consumo na região também ajuda a projetar o potencial de crescimento futuro do shopping. Shoppings localizados em regiões com crescimento econômico e aumento da classe média têm um potencial de valorização maior.
Taxa de capitalização (Cap Rate)
A Taxa de Capitalização, ou Cap Rate, é uma das variáveis mais importantes no processo de valuation de um shopping center. Ela representa o retorno esperado sobre o investimento e é usada para calcular o valor presente do fluxo de caixa futuro. O Cap Rate é definido como a relação entre a receita operacional líquida (NOI) e o preço de mercado do imóvel.
A definição adequada do Cap Rate deve levar em conta fatores como o risco do ativo, a localização, a qualidade do shopping, o perfil do inquilino e a estabilidade das receitas. Taxas mais altas indicam um maior risco associado ao investimento, o que resulta em uma menor valorização do shopping.
Conclusão
A avaliação de shopping centers é uma tarefa complexa que exige um entendimento profundo das dinâmicas do mercado imobiliário comercial e uma análise detalhada de diversos fatores que impactam diretamente a rentabilidade e o valor do empreendimento. Desde a localização e acessibilidade até a análise financeira envolvendo o fluxo de caixa descontado e a receita operacional líquida, cada aspecto desempenha um papel fundamental na definição do valor justo do ativo.
Entre os principais métodos de valuation, o método da renda e o fluxo de caixa descontado são os mais indicados para shoppings em operação, pois consideram a capacidade do ativo de gerar receitas de forma contínua e sustentada. Já o método comparativo, embora menos comum, pode ser utilizado como uma ferramenta auxiliar para validar resultados. Além disso, fatores como a área bruta locável (ABL), o mix de lojas, as taxas de vacância e inadimplência, e a presença de âncoras são elementos chave que devem ser cuidadosamente analisados por profissionais especializados.
Em um mercado dinâmico e competitivo, realizar uma avaliação bem fundamentada e estratégica não apenas assegura um retorno financeiro adequado, mas também oferece a confiança necessária para a tomada de decisões em um ambiente de risco e volatilidade.
O Grupo Investor oferece uma assessoria empresarial completa especializada em Avaliações. Contamos atualmente com a expertise da nossa Diretora Regional Márcia Frazão, que já prestou serviços de avaliação para praticamente todas as administradoras de Shoppings Centers do Brasil, como a BR Malls, Multiplan, Iguatemi, Aliansce, Tenco, Sonae Sierra, entre outros. Estamos à disposição para esclarecer dúvidas e compartilhar informações.
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