Consultoria Imobiliária

O que é Usucapião e quais são as suas principais especificidades?

Introdução

Muito provavelmente você já ouviu falar de alguém que, após anos de uso, tornou-se dono de uma propriedade que não era sua, não é mesmo? Isso pode acontecer por meio da usucapião.

A usucapião cumpre a função social da propriedade ao permitir a regularização de imóveis que estão sendo utilizados de forma produtiva e para moradia, conforme o previsto na Constituição.

O objetivo do post de hoje é esclarecer o que é a usucapião, e como é possível regularizar os papéis de um imóvel para o próprio nome.

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O Que é a Usucapião?

É o direito de posse em relação a um imóvel ou bem, devido ao uso do mesmo por um determinado tempo, contínuo e incontestadamente. No primeiro caso, qualquer imóvel que não seja público pode ser adquirido através da lei.

Suas determinações de posse através daquele que entrar com recursos variam de acordo com a situação do bem, mudando seus requisitos de acordo com cada uma, de acordo com o Código Civil Brasileiro. Esse recurso é utilizado, também, por pessoas que adquiriram o bem.

Quais os Requisitos da Usucapião?

Para que um imóvel seja adquirido por usucapião, é necessário que a posse seja exercida de forma exclusiva, sem subordinação a terceiros, com a intenção clara de ser dono. A posse deve ser pacífica, não podendo ser adquirida de forma clandestina ou por meio de violência.

A posse contínua e pacífica pode ser herdada em certas condições, mas o termo “justo título” e “boa-fé” não são requisitos obrigatórios para a continuidade da posse, exceto em casos de usucapião ordinária. 

É importante ter em mente também que a usucapião não se aplica a bens públicos, sendo reservada apenas a bens privados que estejam abandonados ou irregulares.

Além disso, um bem administrado corretamente, com os tributos e obrigações legais em dia, dificilmente será usucapido, pois esse meio é voltado para situações em que o imóvel é negligenciado pelo proprietário.

Quais São os Impedimentos da Usucapião?

Existem algumas situações previstas nos artigos 197 a 204 do Código Civil que podem impedir ou suspender a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião.

Entre as causas que resultam em impedimento ou suspensão estão:

• Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
• Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
• Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
• Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
• Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
• Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;
• Pendendo condição suspensiva;
• Não estando vencido o prazo.

Quais São os Tipos de Usucapião?

Existem sete tipos diferentes de usucapião, cada um com suas características e requisitos específicos. A seguir, explicaremos detalhadamente cada uma dessas modalidades, abordando suas particularidades e condições.

Usucapião Extraordinária

A Extraordinária se aplica aos bens imóveis, e permite a aquisição do imóvel após 15 anos de posse pacífica e contínua, sem oposição.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia habitual ou se forem realizadas obras ou serviços produtivos no local, independentemente de título ou boa-fé, conforme o artigo 1238 do Código Civil.

Usucapião Ordinária

Já a Ordinária requer 10 anos de posse pacífica e contínua do imóvel, com boa-fé e justo título, conforme o artigo 1242 do Código Civil.

O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa e posteriormente teve o registro cancelado por algum vício formal. É preciso ficar claro que essa redução ocorre quando o possuidor estabelece residência ou realiza investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Rural

O meio Rural abrange imóveis de até 50 hectares em áreas rurais, com um prazo de 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, conforme o artigo 1239 do Código Civil.

A posse será invalidada se o detentor já possuir outro imóvel e, se concedida, o imóvel deve ser trabalhado para torná-lo produtivo.

Leia também: Avaliação de imóveis rurais: saiba como fazer o laudo

Usucapião Urbana

A Urbana aplica-se a imóveis em áreas urbanas de até 250 metros quadrados, com posse contínua por 5 anos e utilização como moradia, conforme o artigo 1240 do Código Civil.

Sua posse é proibida se o proprietário já tiver outro imóvel, e é conhecida como pró moradia ou pro misero.

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Usucapião Coletiva

A Coletiva, prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade, refere-se a áreas urbanas maiores de 250 metros quadrados ocupadas por populações de baixa renda por 5 anos contínuos para construção de moradia. A posse é impedida se algum dos possuidores já possuir outro imóvel.

Usucapião Familiar

Esse tipo permite a posse de até 250 metros quadrados por dois anos contínuos e sem oposição após abandono do lar pelo ex-cônjuge, conforme o artigo 1240-A do Código Civil, introduzido pela Lei n° 12.424/11.

O imóvel deve ser usado para moradia própria ou da família, e o possuidor não pode ter outro imóvel.

Usucapião de Bens Móveis

Para Bens Móveis divide-se em Ordinária e Extraordinária: a Ordinária exige posse contínua e incontestada por 3 anos, com justo título e boa-fé.

Já a Extraordinária requer 5 anos de posse contínua e sem oposição e sem necessidade de boa-fé, conforme os artigos 1260 e 1261 do Código Civil.

Quanto Tempo de Posse para Usucapião?

A usucapião permite a aquisição de um bem após determinado período de posse. No meio Extraordinário, a posse deve ser contínua por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou realizar obras.

Com a Usucapião Ordinário, é preciso 10 anos de posse, que pode ser reduzido para 5 anos em casos de aquisição onerosa cancelada.

Existem também modalidades específicas: o meio Especial Rural e Urbano, que exigem 5 anos de posse em áreas rurais e urbanas, respectivamente.

Já o meio Coletivo envolve a ocupação por população de baixa renda, enquanto o Especial Familiar requer 2 anos de posse exclusiva após separação conjugal.

Todos os tipos de usucapião precisam ser oficializados via processo judicial ou cartório.

Uma vez que o indivíduo se enquadre nos requisitos do usucapião que pretende configurar, citados acima, é necessário que seja registrado através de um processo judicial ou em cartório com auxílio de um advogado, para depois ser averbado na matrícula do imóvel.

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Conclusão

Esperamos que o post de hoje tenha sido esclarecedor sobre a usucapião e todas as suas modalidades e especificidades.

Por meio dela, é possível manter o princípio constitucional de dar função social a um bem e de regularizar situações onde a propriedade é imprescindível para a moradia, subsistência ou atividade econômica do possuidor.

É importante ressaltar que antes de entrar com o pedido de usucapião, deve-se verificar as regras de cada tipo, para evitar uma decisão contrária.

Gabriel Greco

Responsável por avaliações imobiliárias, com vasta experiência em laudos respaldados pela NBR 14.653 e as melhores práticas do IBAPE.

Possui Pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC e foi Vogal Titular da 5ª Turma da JUCEMG.

Advogado e Contador com graduações pela PUC-MG.