Consultoria Imobiliária
O que são Benfeitorias? Tipos, diferenças e exemplos
O que são as benfeitorias?
As benfeitorias são reformas feitas em um imóvel com a finalidade de melhorá-lo ou mantê-lo apto a utilização.
As mesmas geram certa complexidade e polêmica ao se tratarem de uma relação locatária por parte do imóvel e ser necessária a melhoria do mesmo.
De acordo com o Código Civil, as benfeitorias podem variar conforme a destinação ou a localização do bem principal, principalmente se forem relacionadas com bens imóveis, de modo que a utilidade efetiva da benfeitoria é levada em conta para sua classificação.
Como funcionam as benfeitorias?
De acordo com o artigo 301, § 2º, do RIR/99, as benfeitorias ou o custo de construções em bens arrendados ou locados de terceiros precisa ser registrado como Ativo Imobilizado, para que seja possível amortizá-lo ou depreciá-lo.
No entanto, é preciso se atentar aos três tipos de benfeitorias e informações que precisam constar nos contratos antes de realizar essas alterações.
Benfeitoria com direito à indenização
As benfeitorias que possuem direito à indenização precisam ser previstas no contrato de locação.
Nesse caso, é preciso que exista a cláusula que prevê o direito à indenização caso seja necessário construir ou ajustar algo no imóvel alugado.
De acordo com o Parecer Normativo CST n°210/73, os valores que serão despendidos nesse tipo de situação poderão sofrer depreciação de até 4% anualmente.
Benfeitoria sem direito à indenização
Nesse caso, os contratos já possuem a informação de que, se houver algum tipo de construção ou benfeitoria no imóvel alugado, o locatário não poderá solicitar a indenização.
Os contratos com esse tipo de previsão comumente permitem que os gastos dos locatários com melhorias no imóvel sejam amortizados, se o prazo de vigência estipulado no contrato for obedecido, de acordo com o Parecer Normativo CST n°210/73.
Contratos sem referência
Por último, existem também os contratos que não mencionam a indenização em caso de benfeitorias e construções nos imóveis.
Para esses, o tratamento deverá ser o mesmo que os contratos com previsão de indenização possuem.
Essa regra é prevista pelo artigo 1.255 da Lei 10.406/02 (Código Civil), que diz: “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.”
Quais os 3 tipos de benfeitorias?
De acordo com o Código Civil, Lei 10.406/2002, artigo 96, as benfeitorias se classificam em necessárias, úteis ou voluptuosas.
Sendo essas classificações mutáveis de acordo com a situação e reforma a ser feita no imóvel em questão, tendo, em alguns casos, efeito indenizatório ao inquilino que realizar a reforma.
| Tipo | O que é | Exemplo | Indenização | Direito de retenção |
|---|---|---|---|---|
| Necessária | Evita deterioração ou conserva o imóvel | Reparo de telhado, sistema elétrico | Sempre, mesmo sem autorização | Sim |
| Útil | Facilita ou amplia o uso do imóvel | Construção de garagem, grades de proteção | Só com autorização prévia do locador | Só se autorizada |
| Voluptuária | Torna o imóvel mais agradável, sem aumentar seu uso | Decoração, jardinagem, pintura estética | Não há direito, salvo acordo | Não |
Exemplo prático
Um locatário realiza o reparo do telhado de um imóvel comercial alugado, com gasto comprovado de R$ 18.000. Por se tratar de uma benfeitoria necessária , que evita a deterioração do imóvel, o locatário tem direito à indenização desse valor pelo locador, mesmo sem autorização prévia, conforme o Código Civil.
Se, além do reparo, o locatário tivesse construído uma vaga de garagem adicional (benfeitoria útil, R$ 25.000), o direito à indenização dependeria de autorização prévia do locador, sem ela, o locatário só teria direito de retenção do imóvel até ser ressarcido, e não a indenização automática.
Como as benfeitorias são avaliadas na prática
Saber classificar uma benfeitoria como necessária, útil ou voluptuária é o primeiro passo mas, na prática, a pergunta que move a maioria dos casos é: quanto essa benfeitoria vale, para fins de indenização ou de avaliação patrimonial do imóvel?
A NBR 14653 (normas brasileiras de avaliação de bens) trata especificamente disso. Para benfeitorias, os métodos mais usados são:
- Método da quantificação de custo: avalia o custo de reedição da benfeitoria, ou seja, quanto custaria reconstruí-la hoje, considerando depreciação física pelo tempo de uso.
- Método comparativo direto de custo: compara a benfeitoria avaliada com outras semelhantes, de valor de mercado conhecido.
Esse tipo de avaliação é comum em laudos para fins de indenização entre locador e locatário, em avaliações de imóveis rurais e urbanos, e em processos judiciais que envolvem disputa sobre o valor de melhorias feitas no imóvel.
Quais benfeitorias são passíveis de indenização?
Antes de qualquer coisa, é importante que você, enquanto locatário e interessado, observe essas informações no contrato de aluguel.
Existem algumas benfeitorias que possuem o direito à indenização: elas estarão previstas no contrato de locação.
Quando as benfeitorias são listadas como passíveis de indenização, o locatário receberá a taxa de depreciação de aproximadamente 4% ao ano.
Caso os gastos com a obra sejam questionados pelo locatário, é necessário que o contrato seja analisado.
Se a benfeitoria não se classificar como passível de indenização, elas serão apenas amortizadas, como explicado anteriormente.
Como os contratos podem variar por uma série de fatores, analisá-los para entender quais benfeitorias serão ressarcidas ou amortizadas é fundamental.
As benfeitorias que se enquadram nos tipos úteis ou voluptuosas poderão dar direito ao crédito do COFINS ou PIS, de acordo com as leis 10.637/2002 e 10.833/2003.
Esse benefício não se aplica às benfeitorias de caráter necessário, uma vez que esse tipo de construção / interferência é considerado manutenção básica do espaço.
Benfeitorias na relação de locação
As leis do Inquilinato e das Sociedades por Ações precisam ser de conhecimento dos locatários para entenderem até onde vão seus direitos de benfeitorias e construções.
Entenda cada uma delas a seguir.
Lei do Inquilinato
Apesar de constar em lei que essas obras possuem caráter indenizatório, o artigo 35 da Lei do Inquilinato assegura que as obras não possuem caráter indenizatório se constarem previamente em contrato de locação a não restituição por parte do locador em benfeitorias realizadas no imóvel.
Esse artigo gera muita polêmica, visto que consta no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor a nulidade das cláusulas contratuais que renunciem o caráter indenizatório em benfeitorias realizadas em imóveis.
Há, também, quem diga que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nas relações de locação, pois essas estão previstas em leis específicas.
Essa cláusula é prevista no próprio artigo 35, em que faz a ressalva para casos excludentes previstos em contrato.
Portanto, é de grande importância que o contrato de locação seja lido e revisto para que haja um comum acordo entre as partes.
No caso de não constar uma possível rescisão do caráter indenizatório de uma benfeitoria, é aplicada a lei em que restitui o valor ao realizador dessas benfeitorias nos casos acima citados.
Lei das Sociedades Por Ações
Quando a empresa locadora de um imóvel realizar benfeitorias ou construções em bens alugados, os desembolsos dessas ações devem constar de forma específica.
Ou seja, devem ser registradas como um Ativo Imobilizado.
Segundo o inciso IV do artigo 179 da Lei das Sociedades Por Ações, são imobilizados os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens.
Portanto, a benfeitoria é um ativo imobilizado, por se tratar de uma reforma de vida útil superior a 1 ano e ser destinada ao uso.
Se uma empresa realizar uma obra com um determinado valor, elas devem, por parte do locador do imóvel: também figurar no Ativo Imobilizado, caso elas sejam indenizáveis, tendo como partida a conta do exigível.
Caso não conste o ressarcimento, serão contabilizadas a débito de Imobilizado e a crédito da conta de Receitas de Aluguéis.
Se uma empresa realizar uma obra com um determinado valor, elas devem, por parte do locatário do imóvel: caso conste o efeito indenizatório da benfeitoria, serão contabilizadas no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como contas a receber.
Caso a benfeitoria conste em contrato a rescisão do efeito indenizatório, serão contabilizadas no Imobilizado.
Na medida em que os valores forem despendidos da benfeitoria e apropriados, serão contabilizadas como Despesa Operacional ou Custo de Produção e de Serviço, mediante depreciação e amortização.
As benfeitorias na propriedade de terceiros podem ter ressarcimento total ou parcial.
Quando indenizáveis, serão contabilizadas no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber.
Quando não indenizáveis, serão contabilizadas no Imobilizado, na medida em que os valores forem despendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional ou custo de produção ou de serviços, mediante amortização ou depreciação, conforme o caso.
Qual diferença entre benfeitorias e melhorias?
É comum encontrarmos pessoas que confundem os conceitos de benfeitorias e melhorias.
As benfeitorias permitem conservar, modificar e otimizar os imóveis para que as necessidades sejam atendidas e o locatário consiga usufruir daquele ambiente da melhor forma possível.
As melhorias, por sua vez, são mudanças realizadas para melhorar a valorização do imóvel, sem focar nas necessidades do locatário que precisam ser atendidas.
Não é recomendado que melhorias sejam feitas em imóveis de terceiros. Esse tipo de intervenção pode gerar problemas porque precisam ser de interesse pessoal do dono, e ele precisa aprová-la.
Caso alguns ajustes e mudanças sejam feitos sem consultar o proprietário previamente, é necessário justificá-los.
Para garantir a tranquilidade nesses casos, é importante que o locatário guarde todas as notas fiscais e recibos dos gastos que foram realizados com o imóvel, para que esses valores possam ser abatidos.
Se o locatário quer conseguir a autorização do proprietário para realizar reparos, é importante registrar a deterioração do espaço. Esse registro pode ser feito por fotos, por exemplo.
Conclusão
A benfeitorias são alterações realizadas nos imóveis alugados a fim de permitir que as necessidades dos locatários sejam atendidas.
Como explicado anteriormente, existem vários tipos de benfeitorias, bem como de contratos que prevêem ou não a indenização em caso de mudanças e adaptações feitas nesses imóveis.
Por isso, independente de qualquer coisa, é fundamental que o locatário observe se existem cláusulas que prevêem as benfeitorias em contrato, ou se elas não são previstas.
Com isso, é possível tomar decisões mais estratégicas, realizar os ajustes ou, em alguns casos, buscar por imóveis capazes de atenderem às necessidades para aquela situação específica.
Se você costuma alugar imóveis para fins comerciais, pode ser importante entender um pouco mais sobre o tema.
Confira nosso artigo Locação de imóvel é arrendamento mercantil ou não?
O locatário pode retirar uma benfeitoria voluptuária ao sair do imóvel?
Sim, desde que a retirada não danifique o imóvel — nesse caso, não há direito a indenização, mas também não há obrigação de deixá-la.
Toda benfeitoria precisa de autorização do locador?
Não, apenas as úteis (para gerar direito a indenização) e, por segurança contratual, é recomendável documentar até mesmo as necessárias.
Responsável por avaliações imobiliárias, com vasta experiência em laudos respaldados pela NBR 14.653 e as melhores práticas do IBAPE.
Possui Pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC e foi Vogal Titular da 5ª Turma da JUCEMG.
Advogado e Contador com graduações pela PUC-MG.
