Consultoria Imobiliária

Laudo de Avaliação de Imóvel Rural: Saiba Como Fazer

Introdução

O laudo de avaliação de imóvel rural é um documento técnico elaborado por profissionais especializados, com o objetivo de determinar o valor de um imóvel rural, considerando seus custos, potencial produtivo e direitos associados, de acordo com uma finalidade, situação e data específicas.

É entendido como um imóvel rural aquele destinado à exploração agrícola, pecuária, florestal ou outras atividades relacionadas ao meio rural, independentemente de sua localização. Realizar uma avaliação precisa desses imóveis traz diversas vantagens, sendo a principal delas o conhecimento do valor real do bem, essencial para decisões estratégicas de compra, venda, fusão, aquisição ou planejamento patrimonial.

O laudo de avaliação contribui para o controle patrimonial, o cumprimento de normas legais e regulatórias, e a preparação para oportunidades de negociação ou operações corporativas. Ao fornecer informações detalhadas e confiáveis sobre o imóvel, o laudo garante transparência, segurança jurídica e fundamentação técnica para todas as partes envolvidas.

Quer entender mais sobre o tema e entender quais são as melhores formas de elaborar um laudo de avaliação de imóvel rural? Continue a leitura.

• Dica! Leia também: Laudo de avaliação de imóveis urbanos.

O que é o laudo de avaliação de imóvel rural?

O laudo de avaliação de imóvel rural é um documento técnico elaborado por especialistas com o objetivo de determinar, registrar e fundamentar o valor de um imóvel rural, considerando suas características, condições, produtividade e custos. Esse documento é essencial para fornecer informações precisas e confiáveis que sustentem decisões estratégicas, como compra, venda, fusão, aquisição ou planejamento patrimonial.

Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a avaliação de imóveis rurais difere da avaliação de imóveis urbanos, pois envolve variáveis específicas relacionadas à produção agrícola, pecuária, florestal ou extrativa. Além disso, a Lei nº 8.629/1993, em seu artigo 4º, inciso I, define imóvel rural como aquele destinado à exploração agrícola, pecuária, florestal, agroindustrial ou extrativa vegetal, independentemente de sua localização geográfica.

Quais são as vantagens do laudo de avaliação de imóvel rural?

A realização de um laudo de avaliação de imóvel rural oferece uma série de benefícios estratégicos, essenciais para proprietários, investidores e instituições financeiras. A seguir, detalhamos cada um deles:

• determinação precisa do valor do imóvel;
• controle patrimonial eficiente;
• revisão de tributos;
• facilitação do arrendamento e alienação;
• suporte em processos de desapropriação;
• definição de estratégias de compra ou venda;
• uso como garantia para financiamentos.

Determinação precisa do valor do imóvel

O laudo fornece uma estimativa confiável do valor real da propriedade, considerando características físicas, produtivas, legais e ambientais. Essa precisão é fundamental para orientar decisões de compra, venda, arrendamento ou uso do imóvel como garantia.

Controle patrimonial eficiente

Com o laudo, o proprietário ou a empresa pode acompanhar e gerenciar seus ativos rurais de forma organizada, permitindo um inventário detalhado e o planejamento estratégico do uso da propriedade.

Revisão de tributos

O documento serve como base para a apuração correta de impostos e contribuições relacionadas ao imóvel, garantindo conformidade fiscal e evitando pagamentos indevidos ou litígios com o fisco.

Facilitação do arrendamento e alienação

A avaliação profissional facilita negociações de arrendamento, venda ou cessão de uso, proporcionando maior transparência, segurança jurídica e confiança entre as partes envolvidas.

Suporte em processos de desapropriação

Em situações de desapropriação, o laudo garante que o valor do imóvel seja determinado de forma justa, com base em critérios técnicos, protegendo os interesses do proprietário e evitando disputas judiciais.

Definição de estratégias de compra ou venda

O laudo oferece informações detalhadas sobre o imóvel, permitindo planejar e executar estratégias de aquisição ou alienação de forma fundamentada, com menor risco de prejuízo financeiro.

Uso como garantia para financiamentos

Imóveis rurais avaliados profissionalmente podem ser utilizados como garantia em operações de crédito ou financiamentos bancários, aumentando a confiança das instituições financeiras e possibilitando condições mais favoráveis.

Qual a importância da NBR 14653 para a avaliação de imóveis rurais?

A NBR 14653, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece os padrões e procedimentos técnicos para a avaliação de bens, incluindo imóveis rurais. Seu objetivo é garantir que os laudos de avaliação sejam elaborados de forma consistente, confiável e reconhecida legalmente, seguindo critérios técnicos aceitos em todo o território nacional.

No contexto de imóveis rurais, a NBR 14653-3 define os procedimentos específicos, indicando as partes constituintes de uma avaliação, garantindo que todos os aspectos relevantes sejam considerados, como potencial produtivo, infraestrutura, características ambientais e legais.

A norma NBR 14653 é dividida em sete partes, que abrangem diferentes tipos de bens:

• Parte 1: Procedimentos gerais: Diretrizes para a elaboração de laudos de avaliação, independentemente do tipo de imóvel.
• Parte 2: Imóveis urbanos: Critérios específicos para avaliação de imóveis localizados em áreas urbanas.
• Parte 3: Imóveis rurais: Procedimentos e metodologias aplicáveis a propriedades rurais, incluindo áreas agrícolas, pecuárias e florestais.
• Parte 4: Empreendimentos: Avaliação de projetos e empreendimentos comerciais ou industriais.
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais: Diretrizes para avaliação de ativos móveis e industriais.
• Parte 6: Recursos naturais e ambientais: Avaliação de áreas com relevância ambiental ou recursos naturais.
• Parte 7: Patrimônios históricos: Procedimentos para avaliação de bens com valor histórico ou cultural.

Como a avaliação de imóveis rurais é feita?

Para realizar a avaliação de imóveis rurais de maneira adequada, é essencial seguir algumas etapas específicas que garantem a precisão e consistência no processo.

Essas etapas incluem a coleta de informações detalhadas sobre a propriedade, como características do solo, localização, recursos disponíveis e potencial produtivo, além da análise de documentos e aspectos legais.

Com uma metodologia estruturada, é possível obter um valor justo e realista do imóvel, considerando todos os fatores que influenciam a sua avaliação.

• Primeiro passo: definir a finalidade;
• Segundo passo: solicitar toda a documentação;
• Terceiro passo: realizar a vistoria;
• Quarto passo: escolher a metodologia da avaliação;
• Quinto passo: especificação.

Primeiro passo: definir a finalidade

Antes de iniciar a avaliação de imóveis rurais, é fundamental definir a finalidade do laudo de avaliação, que pode ser utilizado para diversas situações, como venda, estudo de vocação do terreno, dação em garantia, entre outras finalidades.

Além de definir o objetivo, também é preciso decidir qual será o prazo limite para que a avaliação seja apresentada, bem como as condições através das quais ela será gerada.

Segundo passo: solicitar toda a documentação

No segundo momento, a empresa contratada para a realização do laudo de avaliação de imóvel rural precisará solicitar, junto ao proprietário ou interessado, todos os documentos referentes ao imóvel, para conseguir avaliá-los e dar sequência no procedimento.

Terceiro passo: realizar a vistoria

Uma vez que você está com a documentação em mãos, o próximo passo é realizar a vistoria. Nesse momento, é importante que o perito avalie o imóvel por completo, suas características físicas, construtivas, estado de conservação e seus aspectos topológicos. No caso do imóvel rural, é avaliado também o solo e possíveis plantações.

Ainda nesse passo, o profissional irá realizar um levantamento de como é o mercado e a região onde está o imóvel rural. Além disso, também são analisados os maquinários, equipamentos e as atividades agropecuárias realizadas na propriedade.

Quarto passo: escolher a metodologia de avaliação

Para realizar a avaliação, é necessário escolher a metodologia adequada. Elas irão variar de acordo com a finalidade do laudo de avaliação de imóvel rural que está sendo elaborado. Por isso, é fundamental que, no primeiro passo, você tenha definido claramente o objetivo desse documento.

Seguindo a NBR 14.653 da ABNT, é possível utilizar os métodos:

• Comparativo direto de dados de mercado;
• Método involutivo;
• Método da capitalização de renda;
• Método evolutivo;
• Método comparativo direto de custo.

Quinto passo: especificação

Por fim, é fundamental que o laudo de avaliação de imóvel rural seja elaborado com base em critérios técnicos que garantam precisão e clareza na avaliação. Isso assegura que o documento reflita de maneira confiável o valor real do imóvel, respaldando as suas conclusões de forma objetiva.

Como é feita a classificação dos bens, seus frutos e direitos?

Na avaliação de imóveis rurais, é fundamental compreender a classificação dos bens, seus frutos e direitos, pois cada elemento possui características, valores e impactos distintos sobre o imóvel.

Classificação dos imóveis rurais

Os imóveis rurais podem ser categorizados segundo:

• Dimensão: refere-se à extensão territorial da propriedade, considerando sua área total e produtividade.
• Exploração: identifica a destinação econômica do imóvel, como agricultura, pecuária, florestal, agroindustrial ou extrativa vegetal.

Classificação dos componentes dos imóveis rurais

Além do imóvel em si, existem diversos componentes que influenciam diretamente o valor e a avaliação:

• Terras: áreas cultiváveis, pastagens, matas e reservas legais.
• Benfeitorias: construções e melhorias permanentes, como casas, galpões, cercas e estradas internas.
• Máquinas e equipamentos: bens móveis fixos ou removíveis utilizados na produção rural.
• Veículos: automóveis, tratores e implementos agrícolas.
• Semoventes: animais de criação, como gado, ovinos ou suínos.
• Recursos naturais: águas, florestas nativas ou plantadas, minérios e outros elementos da natureza presentes na propriedade.

Frutos e direitos

Os frutos e direitos são rendimentos e prerrogativas ligados ao imóvel:

• Frutos: aluguel, arrendamento, renda de exploração direta ou parcerias.
• Direitos: usufruto, concessão, hereditários, possessórios, comodatos, servidão, entre outros, que podem impactar o valor econômico e jurídico do imóvel.

Quais são as metodologias de avaliação aplicável?

A metodologia de avaliação a ser utilizada para um imóvel rural deve ser escolhida com base na natureza do bem, suas características produtivas e legais, assim como no perfil do mercado comprador ou interessado, e deve sempre ser justificada de forma clara no laudo.

Segundo a NBR 14653 da ABNT, existem diferentes métodos aplicáveis à avaliação de imóveis rurais, que se dividem em duas categorias principais:

• métodos para avaliação do valor do bem, frutos e direitos;
• métodos para avaliação do custo do imóvel.

Entenda melhor cada um deles a seguir.

1. Métodos para avaliação do valor do bem, frutos e direitos

Estes métodos consideram não apenas o imóvel em si, mas também a renda e os direitos associados à propriedade:

• Método comparativo direto de dados de mercado: baseia-se na análise de transações recentes de imóveis similares, ajustando preços de acordo com diferenças entre propriedades.
• Método involutivo: determina o valor do imóvel a partir do preço de um produto final ou atividade desenvolvida na propriedade, descontando custos de produção e investimentos.
• Método da capitalização da renda: calcula o valor presente do imóvel a partir da renda futura esperada, considerando taxas de retorno adequadas ao risco do investimento.
• Método evolutivo: estima o valor do imóvel com base no potencial de crescimento ou valorização futura da propriedade, considerando melhorias e tendências de mercado.

2. Métodos para avaliação do custo do imóvel

Quando o objetivo é identificar o custo de reprodução ou substituição do imóvel, podem ser utilizados:

• Método da quantificação de custo: calcula o valor do imóvel a partir do custo de construção ou implantação de benfeitorias e estruturas, somando o valor do terreno.
• Método comparativo direto de custo: compara o custo de construção do imóvel com propriedades similares, ajustando de acordo com idade, estado de conservação e localização.

A escolha adequada do método de avaliação garante que o laudo seja preciso, confiável e tecnicamente fundamentado, permitindo decisões estratégicas mais seguras em negociações, financiamentos, planejamento patrimonial ou processos judiciais relacionados ao imóvel rural.

Quem pode realizar o laudo de avaliação de imóvel rural?

A elaboração de um laudo de avaliação de imóvel rural exige profissionais habilitados e especializados, capazes de analisar com precisão os aspectos técnicos, econômicos e legais da propriedade. A competência do avaliador é fundamental para garantir que o laudo seja confiável, fundamentado e reconhecido legalmente.

Entre os profissionais aptos a realizar essa avaliação, destacam-se:

• Engenheiros Agrônomos: especializados em agricultura e gestão de propriedades rurais, com conhecimento sobre produtividade, cultura e manejo do solo.
• Engenheiros Agrícolas: com foco em maquinário, infraestrutura e sistemas de produção agrícola.
• Engenheiros Florestais: aptos a avaliar propriedades com exploração florestal, reflorestamento e manejo de recursos naturais.
• Engenheiros Ambientais: com experiência em aspectos ambientais, conservação de recursos naturais e legislação ambiental aplicável.
• Agrimensores: especializados em medições topográficas, georreferenciamento e levantamento da área, essenciais para avaliação precisa da propriedade.

É importante ressaltar que o profissional deve possuir registro ativo em conselho de classe correspondente, além de conhecimento sobre legislação, normas técnicas (como a NBR 14653) e metodologias de avaliação rural.

Onde realizar a avaliação do seu imóvel rural?

Na prática da análise de mercado e bens, é preciso muita atenção nos cálculos que envolvem valores e ativos. Essa operação pode ser facilitada e melhorada através do apoio de equipes técnicas especializadas.

Neste contexto, o Grupo Investor se destaca como a melhor opção para investir em uma consultoria empresarial especializada em avaliações, devido à vasta experiência e conhecimento no mercado.

Com uma equipe de profissionais altamente qualificados e especializados em calcular o valuation de uma empresa, oferecemos análises precisas e confiáveis, fundamentadas em metodologias específicas e na análise de diversos fatores que influenciam o valor de mercado de uma empresa.

Os nossos principais serviços são:

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Conclusão

O laudo de avaliação de imóvel rural é, portanto, uma ferramenta essencial para proprietários, investidores e instituições financeiras, fornecendo informações precisas e confiáveis sobre o valor da propriedade e seus componentes. Além de avaliar as terras propriamente ditas, o laudo também pode contemplar benfeitorias, maquinário, equipamentos e recursos naturais, garantindo uma visão completa do patrimônio rural.

Essa avaliação é especialmente relevante em operações de arrendamento, compra, venda, fusão ou financiamento, pois permite entender os valores reais envolvidos, reduzir riscos e fundamentar decisões estratégicas.

Ao seguir normas técnicas, como a NBR 14653, e contar com profissionais habilitados e especializados, o laudo garante transparência, segurança jurídica e fundamentação técnica, tornando-se um instrumento indispensável para a gestão patrimonial eficiente e para a realização de negócios rurais de forma segura e estratégica.

Gabriel Greco

Responsável por avaliações imobiliárias, com vasta experiência em laudos respaldados pela NBR 14.653 e as melhores práticas do IBAPE.

Possui Pós-graduação em Finanças e Controladoria e Direito Corporativo pelo IBMEC e foi Vogal Titular da 5ª Turma da JUCEMG.

Advogado e Contador com graduações pela PUC-MG.