Para efetuar operações financeiras, como dação em pagamento, financiamentos e empréstimos, é essencial que os bens oferecidos como garantia sejam avaliados de forma técnica e padronizada. Esse processo garante que credores e instituições financeiras tenham uma base confiável para conceder crédito, reduzindo os riscos de inadimplência e assegurando que o valor do bem seja compatível com o montante financiado. O laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária surge, então, como um instrumento fundamental para validar a real precificação dos ativos utilizados como garantia em transações financeiras.
Para aumentar o nível de confiança junto às instituições financeiras e garantir que a avaliação seja feita de maneira justa e transparente, é essencial apresentar um laudo técnico de avaliação elaborado por profissionais qualificados. Esse laudo deve seguir normas e diretrizes estabelecidas por órgãos reconhecidos, como a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e INMETRO (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia). Essas regulamentações garantem que os critérios adotados sejam padronizados e que os valores atribuídos aos bens reflitam a realidade do mercado.
O processo de avaliação pode envolver diferentes metodologias, dependendo do tipo de bem avaliado. Para imóveis, por exemplo, utilizam-se critérios como o método comparativo de mercado, que analisa preços de propriedades similares, e o método do custo, que estima o valor com base nos gastos necessários para a reposição do bem. Já para máquinas e equipamentos, considera-se a vida útil remanescente, o estado de conservação e a demanda no mercado. Cada uma dessas abordagens visa oferecer um valor justo e realista, que possa ser utilizado com segurança pelas instituições financeiras.
No artigo de hoje vamos explicar como o laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária funciona, como é realizado, e quais são suas particularidades.
Quer saber mais sobre o tema? Continue a leitura.
O que é um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária?
O laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária é um documento técnico que determina o valor real de um bem oferecido como garantia em operações financeiras, como empréstimos, financiamentos e renegociações de dívidas.
Esse laudo é essencial para que bancos e instituições financeiras avaliem o risco da concessão de crédito e definam o montante que pode ser liberado ao tomador com base no valor do ativo apresentado. Como explicado anteriormente, em caso de inadimplência, o bem entregue como garantia deverá suprir o valor do empréstimo disponibilizado, para que a instituição financeira não tenha prejuízos com a transação.
O laudo pode ser aplicado a diversos tipos de bens, como imóveis, veículos, máquinas, equipamentos e até ativos intangíveis, dependendo das exigências da operação financeira. Além do valor de mercado, o documento pode incluir informações sobre estado de conservação, liquidez do bem, depreciação e riscos associados, oferecendo uma visão completa para as partes envolvidas na transação.
Por que solicitar um laudo de avaliação de bens para fins de garantia bancária?
As instituições bancárias estabelecem o risco sobre os valores envolvidos nas operações, de acordo com normas e políticas internas.
As decisões têm como base os laudos de avaliação de bens para fins de garantia bancária, que devem estar em conformidade com os regulamentos vigentes e requisitos da instituição financeira para serem validados.
Além de possuir finalidade de garantia, o laudo também pode servir para se realizar dação em pagamento.
Para se certificar que esses fatores serão considerados, é ideal contratar uma empresa especializada em engenharia de avaliação.
Dentre os principais benefícios desse laudo, destacam-se:
- a viabilização da concessão de crédito;
- evitar superavaliação ou subavaliação dos bens da empresa;
- atender às exigências das instituições financeiras;
- redução dos riscos para ambas as partes;
- negociar melhores taxas e condições de empréstimo;
- facilitar os processos de auditoria e conformidade.
Vamos entender cada um deles a seguir.
Viabilização da concessão de crédito
As instituições financeiras exigem garantias para minimizar os riscos de inadimplência. O laudo de avaliação fornece uma estimativa justa e confiável do valor do bem, ajudando os bancos a definir o montante que pode ser concedido ao tomador. Sem essa avaliação, pode haver dificuldades para obter o financiamento ou limitações no valor aprovado.
Evitar superavaliação ou subavaliação dos bens da empresa
Um dos principais desafios na utilização de bens como garantia é garantir que seu valor seja corretamente estimado. Uma superavaliação pode levar a um crédito maior do que o real valor do bem, aumentando os riscos para o banco. Já a subavaliação pode prejudicar o tomador, limitando o crédito disponível. O laudo de avaliação evita essas distorções, garantindo um valor justo para ambas as partes.
Atender às exigências das instituições financeiras
Bancos e outras entidades credoras seguem diretrizes rigorosas para aceitar bens como garantia. O laudo deve ser elaborado por profissionais qualificados, seguindo normas técnicas estabelecidas por órgãos como a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Sem um laudo válido e reconhecido, a garantia pode ser recusada, dificultando a liberação do crédito.
Reduzir os riscos para ambas as partes
Para os bancos, o laudo de avaliação reduz o risco de perdas financeiras, garantindo que, caso o tomador do empréstimo não cumpra com suas obrigações, o bem possa ser executado e convertido em recursos para cobrir a dívida. Já para o tomador, o laudo traz transparência e segurança jurídica, assegurando que seu patrimônio seja avaliado de forma justa.
Negociar melhores taxas e condições de empréstimo
Quando um bem é corretamente avaliado e utilizado como garantia bancária, as chances de obter taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento mais vantajosos aumentam. Isso ocorre porque as instituições financeiras consideram a garantia um fator que reduz o risco da operação, tornando o financiamento mais acessível e atrativo para o tomador.
Facilitar os processos de auditoria e conformidade
Empresas que buscam crédito frequentemente passam por auditorias internas e externas. A apresentação de um laudo de avaliação bem elaborado facilita esses processos, demonstrando que a empresa segue as melhores práticas contábeis e patrimoniais. Além disso, o laudo pode ser utilizado para fins contábeis, ajudando na correta precificação dos ativos no balanço patrimonial.
Operações financeiras que exigem a apresentação de um laudo de avaliação de bens
O laudo de avaliação de bens deve estar ligado às premissas adequadas para subsidiar a operação financeira. Essa é uma das formas de diminuir o risco em operações que envolvem quesitos como:
Garantia
As avaliações com finalidade de garantia subsidiam a negociação, para que seja imposta uma garantia real às operações de crédito. Para isso, é preciso levar em consideração os parâmetros e limites exigidos por cada instituição.
As avaliações com essa finalidade também atendem à provisão passiva para garantias financeiras e às instruções do Banco Central do Brasil.
Nessa situação, a instituição financeira exige um laudo de avaliação dos bens para garantia, com a finalidade de avaliar quesitos como:
- Planta de Situação;
- Projetos arquitetônicos;
- Diagramas de instrumentação e processo;
- Estudos ambientais;
- Licenças de operação;
- Padrões construtivos e dimensões compatíveis;
- Liquidez;
- Valor de Mercado;
- Valor de liquidação.
Dação em pagamento
As avaliações com essa finalidade ocorrem quando o credor permite que o devedor quite a dívida a partir do pagamento na forma de algum bem, que não estava originalmente na obrigação estabelecida.
Nesse caso, o devedor também deve apresentar um laudo de avaliação do bem, entretanto, é comum que ele não queira fornecer a documentação essencial de maneira fácil. Sendo assim, fica a cargo da instituição financeira fazer uma atividade investigatória para obter tais informações.
Recomendações para realizar um laudo para fins de garantia bancária
Nas avaliações para garantia e demais operações financeiras, apresentam-se as possibilidades capazes de gerar prejuízos para as instituições, como aspectos físicos e de mercado desfavoráveis, que são avaliados por diversos meios, como:
Vistoria
O bem avaliado deve ser vistoriado externa e internamente pelo avaliador. Faz-se o levantamento, caracterização e verificação das condições de uso do imóvel, padrão construtivo, localização, etc.
Documentação
Nessa etapa, o profissional engenheiro de avaliações deverá documentar informações que caracterizam o bem, como:
- Limites e confrontações do imóvel avaliando;
- Restrições ambientais do imóvel avaliando (exemplo: áreas de preservação permanente e tipo de vegetação existente);
- Zoneamento do imóvel avaliando;
- Mapas de quadra e lotes municipais.
Em caso de imóveis rurais, o avaliador deve se atentar a aspectos que podem representar prejuízo à possibilidade de aceitação do bem como garantia, por exemplo:
- Áreas encravadas;
- Parte e frações de imóveis não delimitadas fisicamente;
- Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física e cuja documentação impossibilita a localização individual;
- Áreas unificadas fisicamente, sem delimitação física individualizada e com edificação de diversas benfeitorias sobre o terreno.
Elaboração do laudo para fins de garantia bancária, baseado em conceitos de valor
Calcula-se os valores contidos no laudo com base na premissa de base de valor, que vai determinar a escolha da metodologia de cálculo, podendo ser:
Abordagem pelo valor de mercado: identifica a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado;
Abordagem por valores específicos: refere-se a valores distintos do valor de mercado, como valor especial, econômico, patrimonial e de liquidação forçada.
Avaliação de passivos Ambientais
Os passivos ambientais consistem nas obrigações de curto e longo prazo que as empresas devem assumir para promover o melhoramento ambiental. Mensurar esses passivos demora e pode ser oneroso, afinal, deve-se seguir o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação em imóveis urbanos para atendimento de resoluções do BACEN 4.327/2014 e SARB 014/2014.
Erros comuns cometidos na avaliação de bens para garantia bancária
Como visto anteriormente, o laudo de avaliação de bens para garantia bancária é fundamental em processos de empréstimo, financiamento e outras soluções tratadas junto às instituições financeiras.
No entanto, existem alguns erros muito comuns que prejudicam essa parceria, e podem levar a empresa a ter prejuízos.
São eles:
- não contar com um profissional habilitado;
- escolher métodos errados para a avaliação dos bens;
- utilizar dados de mercado desatualizados.
Não contar com um profissional habilitado
Um dos erros mais graves é contratar um avaliador sem a devida qualificação técnica. Para que um laudo seja aceito pelos bancos, ele deve ser elaborado por profissionais registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), além de seguir normas técnicas estabelecidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
Escolher métodos errados para a avaliação dos bens
A metodologia utilizada na avaliação influencia diretamente o valor final do bem. O uso inadequado do método pode levar a uma supervalorização ou subvalorização do ativo, comprometendo a negociação com o banco.
Dentre as metodologias mais comuns e assertivas para esse tipo de avaliação, temos:
- Comparativo de mercado: Baseado em preços de bens similares vendidos recentemente, ideal para imóveis e veículos.
- Custo de reposição: Calcula o valor de reposição do bem, considerando depreciação, comum para máquinas e equipamentos industriais.
- Renda ou capitalização: Avalia bens que geram receita, como imóveis comerciais e empreendimentos locáveis.
Utilizar dados de mercado desatualizados
Valores de mercado estão sempre mudando, e utilizar referências antigas pode resultar em avaliações imprecisas. Isso pode prejudicar tanto o banco, que pode aceitar uma garantia superavaliada, quanto o tomador, que pode receber um crédito abaixo do valor real do ativo.
Validade dos Laudos de Avaliação
Segundo o IBAPE, o Laudo de Avaliação para fins de garantia tem validade definida pelas instituições financeiras, a partir da data de referência nele contida. Esse período de validade é definido para cada produto, programa ou operação e é adequado para a viabilidade da negociação.
Conclusão
O laudo de avaliação de bens para garantia bancária é um documento essencial para empresas e indivíduos que buscam crédito com melhores condições. Sua elaboração requer precisão, conformidade com normas técnicas e a atuação de profissionais qualificados. Um laudo bem estruturado e fundamentado garante transparência, reduz riscos para ambas as partes e aumenta as chances de aprovação junto às instituições financeiras.
Portanto, ao solicitar um laudo, certifique-se de seguir as melhores práticas, reunir a documentação necessária e contar com especialistas experientes. Dessa forma, você assegura um processo eficiente e uma negociação mais segura para o seu patrimônio.
Vimos que os erros mais comuns cometidos no momento da realização de um laudo de avaliação de bens poderiam ser resolvidos com o apoio de profissionais capacitados e especialistas no assunto.
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